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vendredi 20 juillet 2018
jeudi 19 juillet 2018
Le coût du remboursement d'un prêt
3% du capital restant dû ?
J'avoue ne pas m'être penché avec autant d'intérêt que j'aurais dû sur les clauses des prêts que j'ai souscris. Une fois que j'en ai pris connaissance récemment je me suis rendu compte de leur importance. J'ai eu une bonne surprise que je vais détailler plus loin et plusieurs mauvaises. Passons les en revue :
Modulable ?
On entend souvent les banquiers parler de mensualités « modulable », mais si vous n'y portez pas garde, vous risquez d'avoir des déception sur la flexibilité réelle du mécanisme. D'abord il faudra attendre 24 mois. Ensuite la modification à la hausse ou à la baisse ne pourra pas dépasser 2% soit 20 euros sur une mensualité par exemple de 1000 euros. Est-ce que 20 euros peuvent faire la différence ? on peut se permettre d'en douter. Il est possible de rabaisser encore la mensualité, mais il faudra attendre 12 mois avant de pouvoir le faire. On peut difficilement parler d'un aménagement vraiment utile.
Libre de tout engagement ?
Depuis le 1er janvier 2018, les nouvelles règles de domiciliation des revenus dans le cas d'un prêt bancaire ont fait fleurir ce type de clauses :
Résultat, vous pensez négocier un taux avec votre banquier, mais si il estime que tous vos revenus ne sont pas versé sur ses comptes (sic) il peut changer le taux de votre prêt sans avoir à se justifier. Est-ce toujours un taux fixe dans ce cas-là ?
Enfin une bonne nouvelle…
Par contre, sans y avoir jamais vraiment réfléchi j'avais retenu que les indemnité de rachat d'un prêt n'était de 3% du capital restant dû. Or cette indemnité est seulement capée à 3%, son mode de calcul réel est basé sur un semestre d'intérêt futur à la date de rachat. Sur un prêt de 200 000 € sur 20 an, racheter au bout de 2 an c'est seulement 2150 € à peu près et non 3% du capital restant dû (5 150 €). Du coup, je pense qu'il ne faut pas trop hésiter à faire jouer la concurrence.
mercredi 18 juillet 2018
Ne laissez pas votre banquier vous vendre des prêts trop courts
Les intérêts du banquier et les vôtres…
En 2016, j'ai acheté ma nouvelle résidence principale, en souscrivant un prêt à la BNP. A l'époque, j'avais déjà une résidence principale que j'ai mis en location, et qui était rattachée à un prêt de la banque postale à 3%. Etant donné que les taux avait baissés et que je ne souhaitais plus maintenir mes comptes à la banque postale, j'ai fait racheter ce prêt par la BNP, ce qui me permettait de réduire mes frais bancaires. Rappelons que pour qu'un rachat de prêt soit intéressant en simplifiant, il faut au minimum que 2 des 3 conditions suivantes soient réunies:
1. Il faut que le prêt soit dans le premier tiers de sa vie
2. Il faut que le gain de taux soit supérieur à 0.75%
3. Il faut que le capital restant soit supérieur à 100 000 €
Comme la BNP savait que j'étais intéressé par le regroupement de mes crédits chez eux, ils ne m'ont pas fait une super offre (2.35% sur 20 ans à l'époque) mais les conditions étaient quand même réunies. Seulement voilà, la responsable d'agence bancaire a profité de ma naïveté pour m'imposer des conditions dont je n'avais pas anticipé les conséquences. Je ne sais pas si il existe des gens qui peuvent se targuer de toujours faire des décisions rationnelles, mais je n'en fais pas partie. Et quand quelqu'un qui poursuit des intérêts commerciaux vous pousse à prendre des décisions, c'est encore pire.
Voilà ce qu'a fait ma conseillère, elle m'a dit : « J'aurais beaucoup plus de chance de faire passer votre dossier avec de bonnes conditions si vous indiquez que vous êtes capables de prendre en charge des mensualités plus élevées avec une maturité plus courte. »
A l'époque, je dégageais pas mal de trésorerie positive, et je n'avais pas envie de paraître financièrement limité. Je n'étais pas spécialement chaud, mais je pensais aussi, ici à juste titre, que le coût total du crédit serait moindre sur la durée. Et donc, j'ai pris une décision que je ne me rendai pas compte ne pas être dans mon meilleur intérêt pour complaire à une banquière qui elle n'avait aucun incitation à me faire voir la meilleure solution pour moi.
En effet, j'aurais plutôt du réduire mes mensualités. Peu après, j'ai eu mon premier enfant, et j'ai eu des tonnes de charges. Ma capacité à dégager de la trésorerie a baissé, et je peux plus difficilement dégager de la capacité d'emprunt pour réinvestir.
En fait, les banques rechignent à restructurer les dettes sur une maturité plus longue. Il n'est pas possible de racheter un crédit sur 15 ans sur 20 ans, même avec un taux peu attractif. Et même pour les prêts modulables, la capacité de réduire les mensualités est fortement entamée par des conditions comme des baisses permises de seulement 2% tous les ans avec un cap de maturité à 24 mois (+ 2 ans).
Ne laissez pas les banquiers vous imposer des mensualités trop élevées, c'est rarement dans votre intérêt. Si ils insistent, c'est un signe clair que c'est dans le leur.
mardi 17 juillet 2018
vendredi 13 juillet 2018
Une assurance qu'il ne fallait pas oublier...
C’est le bordel dans mes assurances…
En regardant mes relevés de comptes, je me suis rendu compte que j’avais souvent des lignes comme suit :
PRELEVEMENT EUROPEEN XXXXXXXXXX DE: Cbp France ID: FRXXZZZXXXXXX MOTIF: XXXXXXXXXXX/ XXXX/ XXXXXXXXXXX
Ou
PRELEVEMENT EUROPEEN XXXXXXXXXX DE: CBP Solutions ID: FRXXCBPXXXXXX MOTIF: XXXXXXXXXXX/ XXXX/ XXXXXXXXXXX Cbp
CBP est un groupe d’assurance en délégation qui fait le pont entre les groupes bancaires et les groupes d’assureurs, mais je ne prétends pas connaitre leur business :
Voyant que Cbp est un groupe d’assurance et non un Scam, j’ai pendant des mois considéré que ces prélèvements que je voyais sur mes comptes étaient normaux. Un groupe d’assurance ne va pas s’amuser à prélever un client à tort n’est-ce pas. Et puis je ne sais pas vous, mais moi des assurances, j’en ai des tonnes et des tonnes. De sorte que pendant des mois, j’ai laissé filer ces prélèvements : 26 euros par mois.
Merci la banque postale
Hier, je me suis enfin décidé à poser des questions à CBP. J’ai appelé leur service clientèle, ou j’ai été accueilli par une personne calme et claire. Elle a pris mon nom et ma date de naissance, et m’a informé que les 26 euros qui m’étaient prélevés étaient liés à une de mes résidences locatives. Sauf que voilà, cette résidence était financée par la banque postale depuis 2013, mais en 2016 j’ai fait racheter ce prêt.
Si on fait racheter un prêt, c’est normal que l’assurance emprunteur qui porte dessus soit résiliée? Et bien NON. Personne ne m’a prévenu qu’il y a avait des démarches à faire pour annuler cette assurance. Ni à l’oral, ni à l’écrit. Ce n’est même pas une délégation d’assurance : Je n’ai pas pris moi-même une assurance emprunteur. C’est le groupe banque postale qui a failli à signaler le rachat à l’assureur qu’il m’ont eux-mêmes imposé, c’est la banque postale qui a aussi failli à toutes ses obligations de conseil et d’information.
Résultat : J’ai payé une prime d’assurance totalement à perte pendant 2 ans sans m’en rendre compte….
Pas malin, même franchement stupide de ma part ? Oui c’est sûr, mais même en étant passionné de finance personnelles, appeler tous les boîtes qui font des prélèvements sur mes comptes ne fait en général pas partie des choses que je fais pour me divertir. Je dirais même que c’est une de mes activités les moins agréables.
J’ai envoyé à CBP mon attestation de remboursement de prêt banque postale, ce que ma banque aurait dû faire pour moi depuis des mois. Et j’attends un remboursement, seulement ils n’accepteraient de rembourser le sommes indûment perçues que sur les 2 dernières années….
jeudi 12 juillet 2018
Quand doit-on rembourser ses prêts?
Une question qui revient souvent
Si on a de l'argent à investir qui dort dans un compte d'épargne, c'est naturel de vouloir rembourser ses prêts. On peut pousser un soupir de soulagement en se disant qu'il n'y a plus de risque de ne plus pouvoir payer ses mensualités. Et puis, on voit le capital restant dû baisser, et cela donne le sentiment rassurant de faire avancer le schmilblick. Mais est-ce que cela a du sens financièrement parlant ?
Le premier niveau de réponse, c'est de regarder les coûts associés à un prêt. Il y les intérêts d'abord. Le taux appliqué est le même pour toute la durée du prêt mais la part d'intérêt varie avec le temps. Ensuite il y a l'assurance. Et finalement, quand ils n'ont pas été négociés, des indemnités de remboursement anticipés. Dans ce dernier cas, l'analyse s'arrête tout de suite, si vous avez 3% de pénalité de remboursement anticipé, ce n'est même pas la peine de rembourser. Laissez le crédit courir.
Le second niveau d'analyse est de considérer que l'argent que vous pouvez employer pourrait être placé pendant ce temps-là. Si vous aviez placé cette somme en 2017 sur un fonds en euros, il vous en aurait rapporté en moyenne 1.8% net de frais de gestion mais avant impôt.
Enfin, il faut prendre en compte les aspects fiscaux de ce remboursement : Les intérêts d'emprunts peuvent être déclarés en charge dans un investissement locatif et réduire l'impôt foncier, et les revenus liés aux produits d'épargne sont taxés suivants différentes règles (flat tax, CSG,…).
Un exemple concret
On donne souvent la règle que si un investissement a un placement de rendement plus élevé que le taux du prêt alors il n'est avantageux pas avantageux de rembourser le prêt. Mais dans la pratique, comme le taux d'assurance est calculé sur la base du capital initial emprunté et non du capital restant dû, il peut peser très lourd sur le cout total du prêt, et la rentabilité réelle nécessaire pour écarter le remboursement du prêt est sensiblement plus élevée que prévue.
Prenons comme exemple un prêt de 100 000 € sur 25 ans de taux de prêt 2% et de taux d'assurance emprunt 0.3%. Si on se place à la 165eme échéance, le capital restant dû est de 50 803 euros, mais le seuil de rentabilité d'un rachat n'est pas situé à 2% mais à 3.06%. Dans ce cas, ce seuil signifie que si l'on peut trouver un placement sans risque à plus de 3.06% alors il n'y a aucun intérêt à rembourser le prêt, sinon il faut le faire. Si on plutôt un taux d'assurance de 0.2%, ce seuil est déplacé à 2.75%, et à 0.15% d'assurance il passe à 2.55%.
On voit que l'assurance à un impact sensible sur la valeur actuelle du prêt. Dans mes tests, il est apparu que la meilleur approximation de l'impact du taux d'assurance est de le comptabiliser au quadruple, surtout si on se place en début de prêt. Donc si votre prêt est au taux de 3% avec une assurance de 0.3%, il faudrait avoir un placement de 3%+4*0.3%=4.2% pour que le remboursement ne soit plus intéressant.
mercredi 11 juillet 2018
mardi 10 juillet 2018
lundi 9 juillet 2018
vendredi 6 juillet 2018
Liberer de la capacité d'endettement
L’immobilier : le seul investissement qui peut être effectué avec un levier
Il est certainement possible de créer de la richesse sans faire appel à un prêt de la banque, ce qu’on appelle l’effet de levier, mais si l’investissement est le bon , c’est certainement une aide très précieuse. Comme les banques ne prêtent que pour créer une société ou investir dans l’immobilier, et non à juste titre pour investir sur les placements financiers, c’est bien dans ce domaine que ça se joue…
Or il est facile de saturer sa capacité d’endettement en ayant des biens immobiliers. Il y a la résidence principale qui en général pèse lourd. Et ensuite, il est aussi possible d’avoir des investissement locatifs qui ne couvrent pas les mensualités du crédit. Ces biens sont bien profitables, c’est juste que sur le court terme, leur trésorerie est négative. Et donc si on veut rempiler, il faut trouver des moyens pour dégager des revenus supplémentaire ce qui n’est pas toujours facile.
Revendre un bien immobilier : l’occasion de réallouer son argent.
Je me trouve dans ce cas. j’ai deux logements en location. Un qui est presque intégralement remboursé, et l’autre qui ne dégage pas encore de cashflow positif. Avec ma résidence principale et mes dépenses courantes, il est difficile de rempiler. Toutefois, je souhaite vendre mon bien locatif quasiment remboursé qui est situé dans le 12eme à Paris. Je souhaite le vendre car si il m’apporte un flux de trésorerie positif, ce flux est trop petit par rapport à la valeur acquise par le bien, Le rendement est trop bas. Qui plus est, je souhaite augmenter la part des placements financiers dans mon allocation d’actif. En effet en ce moment tout mon patrimoine est dans l’immobilier , mais en 2019 ou 2020, si le marché a baissé, je souhaite réorienté mon capital vers les actions.
Seulement, si je vends ce bien, ma capacité d’endettement va baisser, pas augmenter. Je récupérerai une somme liquide très importante, mais mon banquier considérera que mes revenus seront amputés des loyers nets que je percevais précédemment. Ce qui donc m’empêche de m’endetter à nouveau.
Ce qui fait qu’après la vente, j’aurais deux options : rembourser mes crédits existants pour réduire mes mensualités ou faire un prêt in-fine (voir par exemple la calculatrice d’empruntis sur le prêt in fine, et les articles de mes collégues bloggers sur le sujet).
Rembourser mes crédits existants ou moduler à la hausse la durée de mes prêts va réduire mes mensualités, et réduire mes risques financiers. Mais elle a pour désavantage d’être peu rentable. Rembourser un prêt à 2% ou 1.5%, c’est considérer que l’argent dont on dispose maintenant est mieux placé dans le remboursement que sur un support financier. Si j’étais incapable de trouver un placement financier qui rapporte 2%, alors il serait financièrement intéressant de rembourser mes dettes. Mais on trouve plein de placements qui rapporte plus que 2%. Rembourser un prêt est donc dans la plupart des cas un mauvais calcul, mais offre un gain en trésorerie et en réduction des risques.
L’autre option, c’est le crédit in-fine. Je nantis une assurance vie avec mon capital, je ne paye que les intérêts de mon prêt pendant toute sa durée. A la fin du prêt, je rembourse le capital. Plus mon capital est élevé, plus je peux emprunter une grosse somme avec des intérêts réduits. En prenant un exemple , Si j’ai 100 000 euros, je peux en emprunter 200 000 euros à 1.9% pour acheter un bien qui me rapportera 800 euros de loyers. Je ne paye que 320 euros de mensualité, et je perçois un loyer de 800 euros. Mon capital est investi sur des placements financiers pendant ce temps-là. Donc je contrebalance mon investissement immobilier par un investissement financier, ce qui m’assure une diversification.
Le crédit in-fine à deux inconvénients par rapport au remboursement de crédit. D’abord les crédits in-fine sont plus chers (taux et calcul des intérêts plus élevés). Ensuite ils sont plus risqués. On ajoute les risques financiers (perdre de l’argent sur le nantissement et ne pas pouvoir rembourser le principal) au risques immobiliers, et on perd en liquidité par rapport à une épargne simple.
En fait, chaque option à ses avantages et inconvénients. Ce qui apparaît nécessaire, c’est de réduire les risques personnels. En effet qui peut garantir sur le long-terme qu’il sera toujours employé, et qu’il n’aura pas de baisse de salaire à subir. Dans le privé, c’est impossible. Et en même temps, le crédit-in –fine à un net avantage si on souhaite investir dans l’immobilier tout en gardant ses placements.
Je pense au final que je combinerai les différentes solutions quand j’aurais récupéré le capital de mon logement locatif. Je garderai une partie en épargne placée sur des ETFS en assurance vie. Je réinvestirai sur l’immobilier avec mon crédit in fine ce qui me permettra de compenser la perte de mes loyers. Et potentiellement, je rallongerai la durée de mon crédit locatif existant pour en réduire les mensualités.
jeudi 5 juillet 2018
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