La poule et l'oeuf: austérité et crise

Bonjour lecteurs du blog ! Comme vous l'aurez noté, Je n'ai pas pu consacrer beaucoup de temps à ce blog depuis quelques semaines. Je suis assez pris par ma vie privée et par l'achat de mon appartement, et je n'ai ni tellement le temps de poster de nouveaux billets, ni le temps de répondre aux commentaires des articles. J’espère que vous ne m'en tiendrez pas rigueur, car je sais maintenant que je retournerai sur ce blog de temps à autre à l'avenir pour partager mes opinions avec vous. Ce blog se mettra parfois en sommeil, mais jamais complétement, et j’espère en faire un jour un endroit personnel ou les gens auront le sentiment de discuter avec moi. Ceci étant dit, je prends quand même le temps pour écrire un petit article:

 

L'esprit humain travaille souvent par association, deux événements qui surviennent en même temps ont souvent l'air d'être liés. 

Ces associations sont courantes, mais simultanéité n'est pas causalité. Deux événements peuvent survenir en même temps et n'avoir aucun rapport l'un à l'autre.

Dans la logique booléenne,  si une condition A implique une condition B (A==>B). Alors si la condition A est vraie, la condition B est systématiquement vraie.

Dans cette relation simple, il faut noter que l'inverse n'est pas vrai. Si B est vrai, on ne peut rien déduire de la valeur de A. Par exemple, si il est vrai que tirer sur un homme à bout portant (A) implique sa mort (B), il est faux de supposer que tout homme mort l'est d'une balle tirée à bout portant. La mort (B) peut avoir bien d'autres causes: la noyade (C), la mort naturelle (C), etc...

 

Pour que les valeurs de B ait une influence sur A, il faudrait qu'une relation symétrique existe, du type B ==> A.

Dans la nature, les relations de causalité pures restent théoriques: Fumer pourra entrainer votre mort, mais il est facile de trouver des contres-exemples. On dit que Jeanne Calmant fumait beaucoup et jusque tard dans sa vie...

Dans la réalité, les événements ont souvent des causes multiples, et les relations de causes à effet sont diluées dans le bruit des facteurs aggravants et contributeurs. Pour examiner la relation entre le tabagisme et la mort, il faudrait aussi prendre d'autres facteurs: antécédents familiaux, manque d'exercice, alimentation, etc. 

Et la dette dans tout ça ?

Pourquoi je viens de signer une promesse de vente !

Pff.... Ça y est, c'est fait, je viens de signer une promesse de vente à l'achat. Je cherchais un nouveau logement et l'idée d'une location ne me plaisait pas du tout....

J'avoue que je n'ai pas forcément pris le temps de beaucoup réfléchir avant de prendre ma décision, ce qui est un comble, car j'ai écrit une trentaine d'articles sur ce site sur le sujet immobilier. Je peux même dire que je n'ai pas vraiment appliqué les conseils que j'ai prodigués... Faites ce que je dis, pas ce que je fais...

 

Je serai bientôt propriétaire dans le XIIIeme à paris d'un 27 mètre carré (je donnerai plus de détail sur l'opération un peu plus loin).

Si vous avez un peu suivi mon parcours, vous aurez noté que depuis 2012, je suis baissier sur le prix de l'immobilier, et que je trouve que les niveaux de prix actuels ne peuvent se maintenir indéfiniment.

Encore faut-il comprendre les nuances que j'apporte à ce jugement basé sur les tunnels de Friggit. En effet, les travaux de l'économiste Jaques Friggit, sur lesquels je me base, sont souvent mal compris.

Ce n'est pas les prix immobilier que friggit analyse ! C'est le rapport entre les prix de l'immobilier et les revenus des ménages. Si les revenus des ménages augmentent, le ratio étudié par Friggit baisse, sans que les prix eux aient à baisser en parallèle. Or le revenu des ménages, lui, est soumis aux forces de l'inflation et de la mondialisation qui le font fluctuer au fil des années.

Si je vois bien les prix baisser dans les années à venir, la demande immobilière et l'inflation devraient reprendre après cette baisse initiale. 

En gros: Nous sommes actuellement à un palier du ratio prix/revenus, nous allons certainement descendre vers un palier plus bas(baisse du ratio prix/revenus). Ce qui va d'abord se manifester par une baisse des prix modérée, mais celle-ci ne se poursuivra sur le long terme que si certaines conditions sont réunies: Baisse de la demande et stagnation de l'inflation et des revenus.

Je ne crois pas à ces deux hypothèses. L'inflation qui est restée modérée pour l'instant va rapidement revenir (voir l'analyse de Paul Krugman sur le sujet), et la demande pour l'immobilier de logement ou d'investissement restera forte.

Tout cela pour dire, je continue de penser que les prix vont baisser sur les 5 ans à venir, mais je pense qu'il remontrons par la suite... Ce qui veut dire que le moment d'acheter n'est pas idéal, mais que dans une optique long terme, acheter n'est pas abhérent.

 Le détail de mon opération

Donc, le logement que j’achète est situé à Paris XIII entre la station de métro Olympiades et bibliothèque François Mitterrand. Il s'agit d'un bâtiment ancien, dans une petite copropriété des années 1900. La hauteur sous plafond est de plus de 3 mètres, un des rares avantages de l'ancien....

L'appartement est un tout petit deux-pièces, au rez-de-chaussée, donnant sur une cour pavée protégée par un digicode.

Il est estimé à 27,40 m2 en loi Carrez, et l'offre que j'ai faite est à 210 000 euros, dont 17 000 euros de frais d'agences, soit 193 000 euros net vendeur. Selon le site meilleurAgents.com qui permet de voir les prix des dernières transaction propriété par propriété, le prix moyen au m2 de la rue est de 7 221 €/m2. Pour la propriété que j’achète, ce prix est situé entre 7300 et 7900 euros le m2. Mon offre se place à 7660 euros le m2.

Au vu de sa surface, ce bien pourrait être loué entre 700 et 1000 euros suivant les travaux d'embellissement qui seront fait pour le mettre en valeur, sachant qu'il nécessite un bon rafraichissement dans l'immédiat. La rentabilité locative brute serait varierai donc entre 4% et 5,7 %.

Je financerai cette opération par 155 000 euros de prêt (entre les mains de la CAFPI pour l'instant) et 70 000 euros d'apport.

Le niveau de charges, que je ne connais pas encore avec certitude est très bas. Le chauffage n'est pas centralisé, il n'y a pas d’ascenseur, et de toute façon je suis au rez-de-chaussée :-)...

Ma vision du futur

Comme je l'ai dit un peu plus haut, je n'attends pas de mon logement qu'il prenne de la valeur dans les années à venir. Je pense par contre qu'il pourra devenir extrêmement attrayant, voire même irrésistible à la revente ou à la location, si les travaux de décoration adéquats sont entrepris....

Dans un premier temps, ce que j'attendrais de mon logement, c'est qu'il me... loge: Pas de loyers !

Comme je suis déjà propriétaire d'un logement sur paris, ma capacité d'emprunt sera affecté par deux prêts de 800 euros environs. Néanmoins, le prêt principal de mon premier bien, arrive à échéance en 2018. A ce moment, il me sera à nouveau possible de dégager de la capacité d'endettement, et de rempiler, en mettant ce nouveau 2 pièce en location, avec un nouvel achat immobilier, si tel est mon souhait.

Combien rapporte un compte facebook ?

Quel est la valeur d'un compte facebook ?

Quel est le chiffre d'affaire généré pour facebook par compte utilisateur ? Cette question n'est pas triviale, elle permet de déterminer le sucés de la politique de monétisation de facebook à travers ses différentes plateformes.

Une fois que nous aurons obtenu ce chiffre, nous le comparerons ensuite  avec celui de Twitter, pour avoir une vision relative de l'écart entre les deux.

Passons en revue les chiffres:

Ken Fisher: ses recommendations.

Je ne suis pas beaucoup d’analystes sur les marchés actions, mais j'ai une faiblesse pour Ken Fisher. Je tiens à préciser que je ne suis en aucun cas payé pour faire la promotion de ce garçon, et de toute façon,  ce blog n'accepte aucun article promotionnel.

Ken Fisher est le fils d'un personnage dont vous pouvez avoir entendu parler si vous connaissez la doxa Buffettienne. Il s'agit de Philip A. Fisher.

En effet, Warren Buffett est célèbre pour avoir dit de sa méthode d'investissement qu'elle est de l'ordre de "85% Graham and 15% Fisher".

Phillip A. Fisher (1907 - 2004) fut un investisseur dans la value comme on n'en fait plus. Il est crédité pour avoir déclaré que le meilleur moment pour vendre un titre était quasiment jamais ( the best time to sell a stock was "almost never"). La logique de cet aphorisme étant que les investisseurs individuels sont connus pour prendre les mauvaises décisions d'achats et de ventes aux mauvais moments...

Ken Fisher, lui,  a certainement poursuivi l’œuvre de son père. Forbes le classe en effet parmi les 400 plus riches américains avec une fortune estimée à 1.7 milliards de $. Sa société de gestion d'actif gère pas moins de 41.3 milliards de dollars d'investissement.

Pour finir cette introduction, ajoutons que Ken Fisher publie réguliérement sur Forbes.com une chronique, ou il liste ses recommandations d'achat pour les semaines à venir. Nous allons nous intéresser à la dernière de ces  chroniques.

Les gagnants et les perdants de l'immobilier Parisien (témoignage)

Le rêve... et la réalité.

La première chose que mes parents m'ont dit lorsque j'ai touché mes premiers salaires, c'est :" Achète un appart', il ne faut pas payer des loyers à perte". Et à l'époque, je souscrivais complétement à ce catéchisme. 

D'un coté, nous avions le locataire, un garçon dépensier et peu prévoyant, de l'autre nous avions le jeune propriétaire, sage et économe, se préparant à un avenir radieux. Ayant acheté en 2006, cette parabole me plaisait, j'avais l'impression de faire les premiers pas vers la terre promise... depuis j'ai déchanté.

Car si le fait d'acheter en 2006 m'a plus ou moins protégé des rigueurs de la flambée immobilière, il n'en a pas été le cas de mes amis tout justes trentenaires et ayant achetés dans Paris après 2010. Petit panorama:

Mais je ne peux tout simplement pas acheter !

Un couple d'amis. Trente ans tous les deux, locataires dans le cœur de Paris. Monsieur est informaticien et gagne correctement sa vie, madame termine de longues études en pharmacologie, et n'a pas de revenus.

L'appartement qu'ils louent dans le marais à 900 euros, vaut entre 400 000 et  450 000 euros à la vente. Le propriétaire veut vendre, seulement voila, à ce prix la, il faut 2200 euros par mois de remboursement sur 30 ans !

Bien au delà donc de la capacité de remboursement des mes amis, et à ce niveau là, il faut se poser la question, faut-il s'endetter pour trente ans pour un logement qui sera trop petit dans 2 ans (avec un heureux événement).

J’achète mais dans un quartier pourri...

En quelques années, le nord parisien a bénéficié d'un bel effet de mode dans la jeunesse parisienne. A croire que beaucoup de gens ignoraient auparavant leur attraction inavouée pour les quartiers déshérités du nord de Paris...

On voit cette jeunesse parisienne investir en masse cette zone, repoussant, à coup d'euros lâchés sans discrimination, les malheureux plus défavorisés  qu'eux qui vivaient là auparavant vers des zones de plus en plus lointaines, de plus en plus isolées. Adieux quartiers populaires, vive le règne de Bobo Ier !

J’achète un appart pourri dans paris.

Ça y est, mon pote Jérôme (le prénom a été changé) vient d'acheter son appart'. Il est tout fier, il a négocié dur ! La vendeuse ne voulait rien lâcher, mais à l'usure... un prix intéressant.

Sauf que le prix, intéressant, il l'aurait été pour un logement sans défaut !

Au menu: rez de chaussé, pas d’ascenseur, sani-broyeur, vis-à-vis, copropriété en ruine, voisins indélicats, proximité du périph', du métro, du train, du marché à la criée, de l'usine de retraitement de déchets... Et puis, il faudra faire quelques travaux: mettre des rangements, refaire la cuisine, l'entrée, les toilettes, la salle de bain, la chambre, l’électricité, l'isolation et aussi reboucher tous les trous...

Et j'en passe...

Sachant que désormais les primo-accédants sur Paris sont relégués aux logements perclus de défauts, dans des quartiers sans charmes et à un prix exorbitant, peut-être faudrait-t-il porter un nouveau regard sur la location.

Les seuls de mes amis qui ne sont pas mal-logés, sont ceux qui ont repoussés leur achat et trouvé une location. Il n'est pas difficile de trouver une location vaste et en bon état dans Paris à un prix abordable, dans un quartier attrayant.

Plus que jamais, il faut que le fait d'acheter un logement fasse l'objet d'une étude financière et pas une adhésion aux croyances populaires qui veulent que l'immobilier "Ça ne baisse pas...".

Statistiques du blog pour le mois de mars 2013

Le mois de mars aura été un bon mois en terme de trafic, c'est aussi le deuxième mois ou je monétise le site.

Sur le front du trafic, on note un quasi doublement du nombre de visiteurs, mais cette plus grande exposition se fait au détriment de la sélectivité du site. Ces nouveaux "lecteurs" rebondissent très rapidement...

Concernant la provenance des nouveaux visiteurs de ce site, je peux dire qu'il s'agit d'un travail intensif sur les plateformes de réseaux sociaux. Mon compte Facebook est toujours désert, mais mon compte Twitter compte désormais 15 abonnés. J'ai par ailleurs considérablement étendu le nombre de plateforme sociales ou le site à une présence. Les impacts en terme de search engine optimisation sont encore difficiles a déterminer, et peu de réseaux m'apportent actuellement du trafic, mais c'est un pas en avant.

En terme de SEO, j'ai aussi par ailleurs travaillé sur mon référencement bing, qui ne m'apporte pour l'instant aucune espèce de trafic, et aussi sur le référencement de mes images. Je n'avais en effet pas vraiment compris comment celles-ci sont indexées, et je pense pouvoir m'attendre à un nouveau flux de visiteurs de google images sur mes prochains posts. C'est d'autant plus important que je commence à m'entrainer à fournir des infographies...

Pour information, mon site est désormais PageRank 2.

Concernant le taux de rebond, celui-ci devient désormais carrément mauvais à 69,51%. Seulement 30% des visiteurs de ce site y trouvent ce qu'ils cherchent. Ce chiffre n'est pas très différent de nombreux sites équivalents, mais traduit quand même un certain nombre de faits:

1. L'interface du site est primitive.
2. Ce site n'a pas vraiment de nom distinctif.
3. Il n'y a pas non plus de devise marketing très nette, ou d'effet de publicité.
4. Google ne dirige pas le trafic vers les bons articles.
5. Je paye le fait que certains articles sont rédigés sans relecture profonde. Les fautes d’orthographes et d’indentations nuisent à la lecture.

Dans tous les cas, je vais devoir revoir l'en-tête de ce site, en améliorer le visuel et le texte. C'est mon premier objectif.

Concernant les abonnés aux sites en en dénombre désormais 43 soit 5 de plus que le mois précédent. Une tactique souvent utilisée par d'autres sites consiste à faire apparaître au bout de quelques secondes un pop up javascript invitant les visiteurs à saisir leur email. Je me refuse de le faire car je trouve particulièrement irritante cette pratique, lorsqu'il m'arrive de visiter les autres sites... mais peut-être ai-je tort, car il s'agit d'une technique qui marche...

Appel à la Sagacité des lecteurs du blog !

Votre avis compte pour moi. Je sais que de nombreux lecteurs de ce blog sont eux-même d'avides blogueurs et votre expérience m’intéresse. N'hésitez pas à me donner votre avis, je suis ouvert à la critique franche mais constructive.

Comment percevez-vous le degré d'affichage publicitaire du site ?

Quel avis avez-vous sur son interface ?

Recommendez-vous une orientation vers tel ou tel sujet ?