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samedi 9 mars 2013

Visite d'un studio à Nanterre

Studio Nanterre
Comme vous le savez peut-être, je suis à la recherche d'un investissement locatif rentable. Si je dis rentable, c'est que clairement certains investissement locatifs sont pour moi peu ou pas rentables.

Je me suis déjà prononcé sur la stupidité de louer à Paris pour des rendements de 3 % bruts. D'autant plus, maintenant que la fiscalité des plus-value immobilière a été revue à la hausse par le gouvernement. Il faut maintenant trente ans pour lever complétement la lourde fiscalité des plus-values immobilières!

En conséquence, dans la recherche d'un investissement locatif, il est sain de se restreindre aux seules annonces présentant aux alentours de 7 % de rendement brut annuel ( Loyer mensuel * 12 /Prix d'achat sans frais) .

En cherchant bien on peut encore trouver des rendements de 7% en région parisienne. Durant ma recherche, je suis récement tombé sur un studio présentant cette rentabilité que je suis allé visiter à Nanterre...

Le studio en question faisait 19 m2 et coutait 84 000 euros. C'est son prix faible qui m'a mis la puce à l'oreille.

En effet, sa rentabilité sur le papier est très forte. Le précédent locataire payait 550 euros de loyer, soit une rentabilité brute de 7.8%.  Le bien étant un peu sur-évalué à la vente, j'avais bon espoir de faire baisser le prix du vendeur. Pour cette évaluation, je me basais sur l'outil indispensable mis en place par meilleursagents.com (je ne leur fais pas de pub, c'est juste un bon outil) qui permet de voir le prix des logements vendus au sein d'un même quartier ou d'une même rue. Le prix moyen du mètre carré dans cette zone me paraissait plus proche de 3500 euros que de 4500 euros. Un bon compromis à 4000 euros me semblait valable, étant donné la petite surface du bien.

A ce prix-la, de 76 000 euros, le rendement brut se serait établi à 8.6%. Las! J'ai vite déchanté. 

Contrairement à Clichy-sous-Bois, le quartier, proche de Nanterre Préfecture, quoique populaire, est chaleureux, tranquille, résidentiel et travailleur. Par contre, En visitant l'appart', Je me suis  rapidement rendu compte que c'est un bien négligé, mal entretenu, dans une copropriété du même acabit.

Tout d'abord, le bien nécessitait des travaux importants, son isolation étant catastrophique. On pouvait voir le jour sous les toits, il y avait un trou d'aération non bouché. Le plancher s'affaissait, les murs était sales, le crépi tombait par endroit, la salle de bain était vétuste. Donc au minimum 10 000 euros de travaux. 

Pire,  le diagnostique énergétique n'avait pas été fait pour ce logement. L'agent immobilier m'a indiqué qu'aucun convecteur électrique n'avait été installé pour les précédents locataires, ce que j'ai trouvé très louche....

Car c'est un autre problème de ce logement, les propriétaires l'avaient loué comme un taudis à une famille pauvre (dans 19 m2 !). Cette famille ne devait certainement pas avoir les ressources de se loger ailleurs, et le propriétaire tirait partie de leur vulnérabilité en leur faisant payer un loyer sans rapport avec la qualité du bien.

Or je ne souhaite pas tirer parti de populations pauvres, émigrées et vulnérables. Je trouve cela bas, et je ne m'y abaisserai pas, je ne suis pas un marchand de sommeil! Si l'on se tient à ce principe de décence, il aurait fallu louer ce logement 450 euros plus charges.

La rentabilité brute du bien m'a paru alors bien plus basse que ce que j'avais initialement estimé. Je la place désormais à 450*12/ (76000+10000), soit 6.2%.

Certes, 6.2% est une rentabilité haute en Île-de-France,  mais en dessous de mon objectif, et le bien aurait nécéssité beaucoup d'attention (travaux, gestion des locataires)

J'ai donc décidé de passer mon tour. Mais le bien pourrais trouver preneur. Par exemple pour un bricoleur, rénover ce bien ne couterait rien.... Je laisse donc ma place et j'aimerai bien solliciter l'avis de la population:

Et vous, êtes-vous intéressés ?

(Je vous donne l'annonce pour vous faire votre avis. Merci pour vos retours...)

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