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vendredi 8 février 2013

Assurance-Vie: L'état veut augmenter la part de l'immobilier, pourquoi c'est une mauvaise idée.

Cahuzac immobilier assurance-vie
Les Echos viennent de faire leur une de ce jour sur un projet de loi amenant les assureurs à investir dans l'immobilier.

Le principe c'est de conditionner les avantages fiscaux de l'assurance vie à un investissement dans l'immobilier. Cet investissement serait modéré, de l'ordre de quelques dizaines de milliards d'euros, sur les 1400 milliards d'euro d'encours de l'assurance-vie.

L'objectif lui c'est d'arriver à construire les 500 000 logements qui d’après l'état manque chaque année. Or les professionnels de l'immobilier sont actuellement face à un marché déprimé, qui anticipe une baisse, et ils réduisent le nombre de leur projets et licencient leur salarié. En incitant les assureurs à financer les promoteurs, l'état fait d'une pierre deux coups, il soutient l'emploi non qualifié, et il résout le problème du logement en France.  Idéal ? non pas vraiment...
Car si les promoteurs immobilier ont tellement besoin de financement aujourd'hui, c'est que le foncier (le marché des terrains) a augmenté tout au long des années 2000, au point d'atteindre actuellement un niveau ou le financement des nouveaux projets est impossible.

Car c'est bien le coût du foncier qui ralentit l'activité des promoteurs pas les coûts de construction qui eux ne font pas l'objet de bulles spéculatives, comme le montre ce diagramme de l'INSEE:

Foncier- cout de la construction

Or si les assureurs sont désormais forcés de miser sur la construction immobilière, les promoteurs vont se retrouver avec de l'argent frais pour entretenir la flambée des coûts du foncier.  De sorte qu'il est impossible d'imaginer que les 500 000 logements financés par cette loi soient vendus à un prix inférieur à ceux que l'on voit sur le marché.

 Ceci n'est pas cohérent. Car l'état essaie en ce moment d'apaiser la part du marché immobilier détenu par les particuliers, en alourdissant la fiscalité de l'immobilier locatif et en taxant de manière plus sévère les plus-values immobilières. Si les terrains continuent leur hausse, le marché du neuf ne bénéficiera pas de cette politique. Pourquoi inciter la spéculation des promoteurs et en même temps  pénaliser les investisseurs immobilier ?

Pour finir, cette loi aura un autre effet pervers. En effet, le foncier n'est pas haut partout. Il est particulièrement cher au cœur des grandes agglomérations et dans les couronnes des grandes villes. Mais il reste bas dans les zones rurales ou isolées. Comme tout les mécanismes de soutien de l'immobilier précédents (Scellier, Robien, Borloo), ce dispositif va avoir pour effet d'inciter les promoteurs immobilier à construire des immeubles au milieu de nulle part, ou le foncier reste abordable.

La pilule est amère pour l'emploi dans la construction, mais il faut que l'état réalise que cette bulle doit se dégonfler, et que le meilleur point de départ, c'est de percer la bulle spéculative du foncier.

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