baniere

mardi 29 janvier 2013

Faut-il prendre un crédit court ou un crédit long?

Immobilier crédit levier

Mon expérience



Lorsque en 2006, deux ans après avoir trouvé mon premier job, j'ai cherché à acheter un appartement, je me suis totalement fié aux conseils de mes parents.

Lorsque je suis allé voir le banquier, leur conseil a été de prendre le crédit le plus court possible pour ne pas payer trop d’intérêts sur toute la dure de vie du prêt.

Pour ce faire, ils m'ont conseillé de prendre un prêt dont les mensualités seraient les plus élevées possibles, à la limite de ma capacité de  remboursement. J'ai donc écopé d'un pret sur 15 ans, au taux certes attrayant pour l'époque de 4,1%, mais je me suis surtout fermé des portes, et je ne peux que m'en mordre les doigts maintenant.

Car l'appartement qui a l'époque me convenait parfaitement est devenu trop petit pour moi, et je le loue depuis 2010.

Construire un meilleur montage


Or cette démarche de maximiser le remboursement du prêt est l'opposé de ce que doit faire un investisseur averti.

En effet, surtout sur paris ou les rendements locatifs sont  bas, des mensualités hautes sont un moyen certain d'avoir un cash flow négatif. Au lieu que la balance de votre investissement soit positive tous les mois, elle devient négative.

Ce qui a un effet immédiat: votre capacité a emprunter à nouveau est amputée d'autant. Il eut mieux valu prendre un prêt sur 25 ans, les loyers que je perçois auraient alors couvert les mensualité du prêt et j'aurais pu racheter presque dans la foulée.


Aujourd'hui encore malgré la montée des loyers, j'ai toujours un cash flow négatif avant le paiement des charges.  Ce qui est un signe sur que mon placement n'a pas été suffisamment réfléchi....


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