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samedi 30 juin 2012

Les placement immobiliers: les mythes de la rentabilité

Immobilier

Études de cas.

Comme vous le savez peut-être, je ne suis pas optimiste sur l'évolution des prix de l'immobilier.

Néanmoins je garde un œil ouvert, au cas ou des opportunités se présenteraient. Comme je lis beaucoup les blogs ayant des thèmes voisins au miens, je vois beaucoup d'article ou des opportunités sont décortiquées. Je me propose de faire de même et de considérer quelques cas concrets....

Toutefois, chaque fois que les chiffres sont donnés, les débats sont intenses pour déterminer le rendement réel du placement. Je souhaite éviter ces débats stériles, et pour cela je vais utiliser la référence des calculateurs de rendement, celui de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

Vous avez acheté un bien à 100, 200 ou 300 000 € et vous souhaitez savoir s'il vous rapporte ?

Vous êtes prêt pour des études de cas ? Alors allons-y!



Un investissement rural....


Alexandre, jeune étudiant, et rédacteur du blog Retail&Co vient de réaliser son troisième achat, une studette en petite agglomération (- 10 000 habitants). Les prix ont de quoi surprendre les parisiens , et la rentabilité aussi....

Détaillons:
  • Prix d'achat: 25 k€
  • Frais de notaire: 2850 €
  • Frais de dossiers: 250
  • Revenus : 0 (étudiant)
  • Apport : 7 k
  • Charges annuelles: 12x45=540
  • Loyers: 245
Mes suppositions:
  • Régime fiscal  : Frais réels
  • Entretiens courants: 50 par an
  • Taxe foncière : 200 €
  • Tx de croissance loyers et charges : 1,00 %
  • Tx de vacance : 3,00 % (1 mois tout les 3 ans, un estimation généreuse...)
Et paf, rendement réel : Taux de rentabilité après impôt : 8,0 %.

Imbattable...

En faisant l’hypothèse de 25 % de chute en dix an, on arrive a un taux de rendement de 4,5% après impôts...

calcul rentabilité


Conclusion: Avec ce type de rendements, la marge de sécurité est forte et permet d’effacer le risque à la baisse sur 10 ans.


Allons dans les grandes villes maintenant...

 

Olivier est un ami de ce blog. Il a fait l'acquisition en 2010 d'un bien immobilier en banlieue. Il s'agit d'un studio de 26 m2 loué en meublé. Ici, le résultat donné par la calculatrice diffère nettement de ce que Olivier calcule lui-même. Je vous laisse juge.

Olivier, si tu passes par la, rectifie mes chiffres si ils sont incorrects...


Investissement

  • Prix du logement : 75 600 €
  • Frais d´acquisition : 5 400 €
  • Travaux déductibles : 8 700 €
  • Travaux non déductibles : 4 300 €
  • Coût d´acquisition : 94 000 €
  • Frais d´emprunt : 1 170 €
  • Total à financer : 95 170 €
  • Surface habitable : 26 m²
  • Zone du logement : Zone Abis
  • Zone Revitalisation Rurale : non

Revente du logement

  • Durée de l´opération : 10 an(s)
  • Valeur de revente : 84 300 €

Hypothèses de gestion

  • Régime fiscal : Micro-foncier
  • Loyer mensuel : 550 €
  • Taxe foncière : 350 €
  • Frais de gérance (% loyer) : 0,00 %
  • Charges de copropriété : 900 €/an
  • Entretien courant : 50 €/an (Grosses réparations prises en compte après 8 an(s))
  • Tx de croissance loyers et charges : 1,00 %
  • Tx de vacance : 3,00 %

Financement du projet


  • Apport personnel : 10 170 €
Montant Taux Durée Amortissement
in fine
Mensualité Epargne mens.
obligatoire
85 000 € 4,00 % 20 an(s) non 515 € -


Résultat de la simulation

  • Taux de rentabilité avant impôt : 1,5 %
  • Taux de rentabilité après impôt : -3,5 % 
Ici, on voit que la rentabilité réelle est positive avant le prélèvement des différents impôts, mais négative après les prélèvement fiscaux.

Ce placement ne devient rentable que si une plus-valus est réalisée à la vente. Si il devait se produire une baisse, le rendement tomberait immédiatement dans le négatif.

Ce type de résultats montre bien que, avec les prix actuels, peu d'opérations immobilières sont rentables sans plus-value ou gain fiscal.


Ma situation actuelle


Finalement, je vais finir cet exposé avec ma situation personnelle. J'ai acheté en 2006 un studio de 22 m2 dans Paris dans le 12 eme arrondissement, prés de Nation. Je l'ai payé 109 000  €, je le loue à 760 € actuellement. J'ai eu deux locataires qui sont restés longtemps. Je l'estime actuellement à 180 000 € (soit 8181 €/m2).

J'ai fait réaliser 30 000 € de travaux non déductible sur ce placement. Les chiffres m'indiquent que sans la plus-valus, mon bien me coute de l'argent plus qu'il ne m'en rapporte.

Détaillons ce placement:

Votre investissement

  • Prix du logement : 109 000 €
  • Frais d´acquisition : 7 630 €
  • Travaux déductibles : 0 €
  • Travaux non déductibles : 30 000 €
  • Coût d´acquisition : 146 630 €
  • Frais d´emprunt : 0 €
  • Total à financer : 146 630 €
  • Surface habitable : 22 m²
  • Zone du logement : Zone Abis
  • Zone Revitalisation Rurale : non

Revente du logement

  • Durée de l´opération : 10 an(s)
  • Valeur de revente : 180 000 €

Hypothèses de gestion

  • Régime fiscal : Frais réels
  • Loyer mensuel : 760 €
  • Taxe foncière : 500 €
  • Frais de gérance (% loyer) : 7,00 %
  • Charges de copropriété : 2 000 €/an
  • Entretien courant : 100 €/an (Grosses réparations prises en compte après 8 an(s))
  • Tx de croissance loyers et charges : 1,00 %
  • Tx de vacance : 3,00 %

Financement du projet


  • Apport personnel : 36 630 €
Montant Taux Durée Amortissement
in fine
Mensualité Epargne mens.
obligatoire
110 000 € 3,80 % 15 an(s) non 803 € -


Résultat de la simulation

  • Taux de rentabilité avant impôt : 7,0 %
  • Taux de rentabilité après impôt : 5,0 %
Si le coût des travaux sont reportés sur le prix de vente  soit une vente à 139000, alors le rendement après impôt est de 0.5 %. Si les travaux ne sont pas reportés, la perte est forte, avec un Taux de rentabilité après impôt de -5,0 %!

Conclusion: 

  • Le marché actuel est placé trop haut dans les grandes villes pour que l'investissement locatif donne des rendements réel positifs après impôt.
  • De nombreux placements sont attractifs sur le papier, mais le déluge de charges, taxes et frais divers dans l'immobilier rend le placement stérile.
  • Il reste encore des opportunité en province, dans les très petites villes, pour des petites surfaces.



2 commentaires:

  1. Hei,
    Je vais me faire l'avocat du diable. ;-)
    Dans ton projet, une première chose me choque : les frais de copro à l'année. Enormes pour un 22 m² !
    Travaux : énormes pour 22 m². J'ai rénové un appartement de 25m² à 500 km de chez moi pour un peu plus de 15 000 euros. On y a changé une baie vitrée, deux fenêtres, toute la plomberie, l'élec, réalisé des lits superposés sur mesure, installé du parquet massif chêne, changé la cuisine de place, installé cette cuisine, que l'on a meublée, meublé le reste de l'appartement (frigo, machine à laver, four,...), tout cassé dans la salle de bain pour la refaire (carrelage, robinetterie, cabinet de toilette, meuble de sdb...). Bref, soit tu t'es appuyé sur des artisans sans scrupules, soit t'as mis de l'or sur les murs ;-)
    N'aurais-tu pas surpayé un bien qui était totalement à rénover ? A côté de Paris, juste de l'autre côté du périph, on trouve encore aujourd'hui des studios de 22 ou 25m² louables en l'état à 650 euros par mois à tout juste 100 000 euros, voire entre 105 et 110 000.
    Comme on le sait, l'affaire se fait à l'achat.
    Enfin, tu pars du principe que la valeur de ton bien n'augmentera pas. Or, nous sommes en 2012, cela fait donc 6 ans que tu as l'appartement. Et il aurait pris plus de 40 000 euros de valeur. Euh... des investissements que mes rapporteraient autant sur 5 ou 6 ans, je signe... tout de suite :-)

    RépondreSupprimer
  2. >> A côté de Paris, juste de l'autre côté du périph, on trouve encore aujourd'hui des studios de 22 ou 25m² louables en l'état à 650 euros par mois à tout juste 100 000 euros, voire entre 105 et 110 000.

    Tu as des références d'annonces sur seLoger.com ?

    >> pour un peu plus de 15 000 euros.

    Je vais vérifier car d’après mon père qui m'avait assisté à l'époque, c'est moins. Peut-être 22 000 euros.

    >> Et il aurait pris plus de 40 000 euros de valeur.

    je pense qu'il est vain pour quelqu'un qui se lancerait maintenant d’espérer une pareille rentabilité.

    RépondreSupprimer

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