Les placement immobiliers: les mythes de la rentabilité

Études de cas.

Comme vous le savez peut-être, je ne suis pas optimiste sur l'évolution des prix de l'immobilier.

Néanmoins je garde un œil ouvert, au cas ou des opportunités se présenteraient. Comme je lis beaucoup les blogs ayant des thèmes voisins au miens, je vois beaucoup d'article ou des opportunités sont décortiquées. Je me propose de faire de même et de considérer quelques cas concrets....

Toutefois, chaque fois que les chiffres sont donnés, les débats sont intenses pour déterminer le rendement réel du placement. Je souhaite éviter ces débats stériles, et pour cela je vais utiliser la référence des calculateurs de rendement, celui de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

Vous avez acheté un bien à 100, 200 ou 300 000 € et vous souhaitez savoir s'il vous rapporte ?

Vous êtes prêt pour des études de cas ? Alors allons-y!

Paul Krugman: End this depression now!

Le retour du keynésianisme.

Un consultation du blog econoclaste a attiré mon attention sur le nouveau livre de Paul Krugman paru en anglais sous le titre 'End this depression Now!'. La sortie en français est attendue en septembre.

Je viens de terminer cet ouvrage, et je peux témoigner du fait qu'il est excellent. Je ne suis pas un habitué des livres d'économies, il est vrai...

C'est un de ces livres qui, quand on le repose, nous donne l'impression de lieux comprendre le monde qui nous entoure. Et en même temps, tout y est clair et simple, sans jargon. En lisant ce livre, j'ai pensé à cette citation d’Einstein: 'Si vous ne pouvez pas l'expliquer à un enfant de 6 ans, c'est que vous le comprenez pas vous-même', et je me suis dit que pouvoir passer en revue les grands sujets de l'économie avec autant de limpidité nécessitait une grande maitrise...

Néanmoins, ce livre, qui est plutôt desservi par un titre un peu racoleur, est une charge et un pamphlet contre les écoles de pensée économique néo-libérale et contre les conservateurs américains. L'auteur prend parfois le ton du partisan, cela n’enlève rien à la force de ses propos, mais cela restreint forcément son audience... Ou peut-être est-il vain d’espérer que le débat sur l'économie ne soit pas emprunt d'une grande part d'idéologie ?

Car le keynésianisme est en opposition totale avec le libéralisme économique, et ces deux idéologies luttent depuis 50 ans dans l'antichambre du pouvoir des États-Unis. Aujourd'hui ce débat s'est déplacé en Europe, ou l’Allemagne souhaite imposer l'austérité dans un cycle de dépression,  alors que la France et les autres pays du sud de l’Europe souhaitent un plan de relance. Nulle doute que cet ouvrage va apporter des munitions à tous ceux qui soutiennent le plan de relance.

Obligations synthétiques

Une offre alléchante

Ces derniers temps, on voit beaucoup d'offres proposant des panier obligations (ici émis par la SG) avec un rendement difficile à battre de 7% à 8%. Ces rendements sont supérieurs à ceux des obligations qui constituent le panier.

Le produit est décrit dans le prospectus comme suit  :

« CLN Trio Corporate 3 ans » est une solution d’investissement simple et transparente indexée à la signature de 3 entreprises de
renom : Société Air France, Peugeot SA et Wendel.

Changeons de perspective sur la crise de la dette!

Pourquoi je ne me suis pas exprimé sur la crise de la dette.

Actuellement sur la toile, tout le monde parle de la crise de la dette... Je m'en suis abstenu, car contrairement aux gourous de la finance, je pense qu'il est peut-être trop tôt pour voir le fond de ce problème.

Les trés hauts rendements.

Ou trouve-t-on les plus haut rendements ?

En regardant autour de moi, je me suis aperçu que beaucoup de gens étaient à la recherche du placement qui rapporte beaucoup, et que par ailleurs beaucoup de gens se déclaraient capables  d'accepter les risques associés.

En effet, en finance, et dans la gestion de patrimoine, il est établit que plus on tend vers les rendements les plus hauts, plus le risque à lui aussi tendance a augmenter.

Il n'est pas possible d'avoir à la fois, un haut rendement, et un risque faible. Sinon, tout le monde miserait sur ce type de placement, et son rendement serait tiré vers le bas, ou l'opportunité disparaitrait du fait d'avoir été trop utilisée. En finance, on parle d'absence d'opportunité d'arbitrage.

Cette question du couple rendement/risque n'est pas si aisée à apprécier qu'il pourrait en paraitre, car qui dit risque, dit raisonnement probabiliste.... Mais indépendamment des statistiques, la popularité des jeux d'argents indique que beaucoup de gens sont attirés par le risque comme une source d’excitation....

Quand on parle de rendement, il faut aussi, je pense, ne pas considérer l'effet de levier. S'endetter pour réaliser un investissement, ou souscrire à des produits dérivés qui intègrent un effet de levier, permet de multiplier le risque et le rendement d'un placement, mais un placement ne change pas son ratio rendement/risque avec l'effet de levier.

Une fois ceci pris en compte,  Le placement au plus haut rendement est certainement ce qu'on appelle le capital risque ou private equity. Il s'agit d'accompagner le développement d'une entreprise débutante ou start-up. Ce type d'entreprise est en général non coté. Les parts de l'entreprise ne peuvent être achetés dans les bourses publiques.

Du coup, le capital risque semble avoir une forte barrière d'entrée. Mais comme nous allons le voir, il existe des moyens d’accéder au capital risque... Mais d'abord, quels est le retour sur investissement du capital risque ?

Acheter à un particulier peut se révéler très particulier.

Publicité FNAIM vue ce matin en allant au travail.Je me retiens de dire ce que je penses des agences immobiliéres...

Buy & Hold

Comment investir en bourse ?

Richard Shaw a publié un long article très documenté sur Seeking Alpha pour exposer ses critiques sur le Buy & Hold. Je vous invite à le lire, c'est un discussion très compléte sur ce concept centenaire.

Dans un premier temps, je pense qu'il n'est pas forcément inutile de faire un rappel sur l'argumentaire menant au maintien de la recommandation du Buy & Hold par la grande majorité des brokers de la place américaine.

Peut-on prédire les évolutions du marché?

CVA

Ajustement de valeur de crédit

Cet article fait partie d'une série d'articles sur l'évaluation du risque financier. Il fait suite à l'article sur la VaR et sur l'EEPE.

La CVA s'applique dans le cadre du risque de défaut. Il s'agit d'un indicateur utilisé dans le cadre du calcul actuariel.

investisseur individuel = perdant ?

Fuite des investisseurs

Nous avions déjà parlé de la fuite des investisseurs institutionnels des marchés actions. Voila que c'est au tour des investisseurs particuliers de s'y mettre. Les Echos publient à leur tour un article sur l'exode des investisseurs  individuels français des marchés action.

On y apprend que depuis 2008, c'est en tout 2,8 millions d'investisseurs qui ont fui les marchés. Les investisseurs action ne représentent plus que 8.5 % de la population française.

Suite aux crises successives, les français ont décidé qu'il n'était plus le moment d'investir en action. Par le passé, les français, et les investisseurs particuliers, ont ils eu des succès dans leur prédictions de marché ?

La performance individuelle

 

Source investisseur-particulier.fr

Première étude:

En 2000 dans leur étude, “Trading Is Hazardous to Your Wealth: The Common Stock Investment Performance of Individual Investors”, Brad Barber et Terrance Odean étudient 66465 foyers ayant accès au marché via un courtier internet aux USA entre 1991 et 1996.  Pour cette population, ils observent une sous-performance par rapport au marché de 3,7% (annuel). Les 20 % de traders les plus actifs font une sous-performance de plus de 10% !

L'étude démarre avec une citation de Benjamin Graham:

The investor’s chief problem—and even his worst enemy—is likely to be himself.

...

Deuxième étude:

En Octobre 2004,  Terence Odean et al. récidivent avec “Do Individual Day Traders Make Money? Evidence from Taiwan”, une étude sur le succès des day traders à Taiwan entre 1995 et 1999. Ils découvrent que 80% des day traders perdent de l'argent après avoir payé leur broker.

Conclusion:

Le but de cet article n'est pas de vous détourner des investissements en actions bien évidement. Je me suis déjà exprimé sur cette classe d'actif dans l'article précédent, et tout le bien que j'en pense. Ma démarche est plutôt de mettre en garde les futurs investisseurs contre l'illusion de gains rapides et faciles sur les marchés action.

L'autre message que je veux faire passer est une incitation à être Contrarian. Ne suivez pas le troupeau.

Encadrement des loyers

Blocage des loyers: actions et réactions

Cécile Duflot vient déclarer aujourd'hui que l'état souhaitait mettre en place un décret bloquant les loyers dans le cas de la relocation.

Rappelons que les hausses de loyer pour un locataire en place, sont elles aussi encadrées par l'état suivant l'indice de référence des loyers.

Ces déclarations ont suscité de vives réactions auprès de l'UMP , et notamment de François Fillon, qui a déclaré: "Encadrer les loyers, ça veut dire qu'il n'y a plus aucun investissement immobilier". 

Il a poursuivi en affirmant que "Dans un pays où il y a une crise du logement, ce qu'il faut, c'est construire des logements. Qui va construire des logements si les loyers sont encadrés ? Il y a des gens qui vont construire des logements pour le plaisir de le faire ?"

Pour finalement déclarer: "La vie, c'est l'offre et la demande. Si vous n'avez pas de logements, les loyers sont élevés ; s'il y a des logements, les loyers le sont moins. Quand la gauche était au pouvoir entre 1997 et 2002, on construisait deux fois moins de logements qu'aujourd'hui"

Mon point de vue

A titre personnel, je suis propriétaire d'un logement que je loue dans le 12eme a Paris. Je pense le louer au bon prix, 22 m2, 760 euros + charges. J'ai acheté ce logement en 2006, alors que les prix avaient déjà bien augmenté. Je l'ai payé au prix du marché, mais j'ai du entreprendre pour 26000 euros de travaux.

Pourtant, je ne me place pas dans ce débat comme un propriétaire. Certes, il ne me déplairait pas de percevoir plus de revenus locatifs, mais j'estime avoir ma part du gâteau, et mon locataire n'est pas à plaindre non plus.

Par contre, je me place comme un futur investisseur sur le marché immobilier. Je vais devoir bientôt d'acheter ma résidence principale, et je souhaite le faire au meilleur prix. Pas question de revendre mon bien, ce serai un suicide fiscal.

Or si les prix ont tellement augmenté, c'est bien parce que beaucoup d'intervenants plus âgés ont fait le choix de l'investissement locatif. En région parisienne, ils saturent le marché et tirent les prix vers la hausse. 

Bloquer les loyers, taxer la revente, c'est s'assurer que ce type d'investisseurs quittent le marché. En bloquant les loyers, on met un terme à la hausse de l'immobilier dans les centres villes.

L'impact sur les locataires

D'abord, contrairement aux propos de Monsieur Fillon, les gens ne construisent pas de loyers "pour le plaisir de la faire", pas plus qu'ils ne le font par souci de leur prochain, ils le font pour l'argent.

Et il y a encore beaucoup d'argent à se faire. Car, si les prix de l'immobilier ont monté, ceux de la construction sont restés bien sages (source CGEDD). Dans tous les programmes immobiliers actuellement, c'est le coût du terrain qui impacte les prix et pas la construction. Les promoteurs immobiliers pourront toujours construire quand les prix des terrains auront baissé. 

Et quand les prix auront baissés, certains locataires pourront à nouveau devenir propriétaires. Il est anormal que les primo-accedants le restent aussi longtemps.

Pour faire simple, le contrôle des loyers, va faire baisser la demande, pas l'offre. Une fois libéré des investisseurs, le marché peut s'ouvrir primo-accédants.

Quant aux personnes qui sont trop pauvres pour accéder à la propriété, et il y en a qui sont d'honnêtes gens, rappelons que c'est l'état qui est censé mener une politique de logements sociaux.

La perspective pour le futur

Les mesures fiscales vont avoir pour effet de faire baisser les prix de l'immobilier, ce qui permettra de lever de nouvelles opportunités pour les gens cherchant de bonnes affaires. Il est temps de clore le chapitre de la bulle immobilière.

Value Investing

L'efficience des marchés.

Les économistes, qui se sont penchés sur les lois qui gouvernent l'évolution des marchés, ont défini un concept, somme toute assez étonnant, celui de marché efficient.

Dans l'hypothèse d'un marché efficient, tous les acteurs du marché disposent de toutes les informations disponibles et font les choix rationnels qui en découlent. Dans cette hypothèse, il n'est pas possible de trouver d'arbitrage, c'est a dire de placements dont la valeur  s'éloignerait du prix. Si c'était le cas, comme l'information est partagée par tous, tous les investisseurs profiteraient de ces arbitrages, et les prix se centreraient sur la valeur.

Cet adage, l'absence d'opportunité d'arbitrage, est mis en exergue par une boutade: Pourquoi ne trouve t-on pas de billets de 500 euros par terre dans la rue ? Parce que, si c'était le cas, quelqu'un l'aurait déjà pris! L'expression consacrée: There is no free lunch.

De manière générale, la finance considère que cette hypothèse est valide. Les marchés,notamment les marchés action, sont efficients, ou quasi-efficients.

La rémunération des patrons français

L'impact du changement de gouvernement

Le Financial Times vient de faire un article sur la rémunération des patrons français, dans les groupes dont l'état est l'actionnaire majoritaire.

Pendant sa campagne, Francois Hollande avait stigmatisé l'indécence des grands patrons, et souhaité encadrer, de manière informelle, leur rémunération. Le salaire des patrons, selon ce code ,ne devrait pas dépasser 20 fois les revenus du salarié le moins payé. 

Si les rémunération du public sont bien inférieures à celle du privé, pour nombre de patrons, c'est l'heure de la déception.

Pourquoi les obligations sont risquées...

Quel est le risque associé aux obligations?

Une question qui revient souvent quand on parle des obligations, c'est: Pourquoi le prix des obligations fluctue-t-il? Il n'est pas difficile de comprendre pourquoi cette question se pose. En effet, les obligations promettent des paiements fixes organisés selon un calendrier figé. Les détenteurs de titre obligataires se voient remettre des intérêts, appelés coupons, et a l'échéance de l'obligation un principal qui correspond au montant nominal de l'obligation. On parle de produit à revenu fixe (en anglais , Fixed Income)

Les obligations sont considérées, à raison, comme des placements moins risqués que les actions, mais elle portent un risque spécifique: le risque de taux. Ce risque intervient lorsque l'on veut vendre une obligation sur le marché secondaire. Comme les obligations peuvent parfois avoir une longue maturité, il est nécessaire d'envisager cette éventualité sauf a voir son argent bloqué jusqu'à l'échéance.