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vendredi 18 mai 2012

Effet de levier: Une autre approche.

Effet de levier
Yale Law School ((c) wikimedia commons)

Effet de levier: risques et avantages.

Imaginons que vous venez de faire votre premier investissement locatif. Vous avez acheté un studio et vous vous proposez de le louer pour en tirer un revenu locatif.

Pour simplifier, mettons que vous payez cet investissement 100 000 euros. Chaque année vous percevez 500 euros net de charges et d'impot par mois au titre des loyers perçus.

Assez instinctivement votre taux de rendement sera  TRI= 12x500/100 000=  6%.

Toutefois, sans m'avancer, il est peu probable que vous avanciez la somme de 100k de votre poche, car il y mieux a faire.

Supposons maintenant que vous empruntiez 50 % de cette somme auprès de votre banque préférée. Vous empruntez 50k euros au taux de 4%. Pour simplifier le calcul mettons que ce prêt est un prêt in fine, ou vous payez les interets uniquement pendant la vie du prêt, et le principal de 50k au terme du prêt. Ce prêt a un taux de 4%.

Chaque année vous paierez (50k*4%)=2k au titre des intérêts et recevrez 6k de loyer. Chaque année , vous aurez reçu pour vos 50k, 6-2=4k soit un  TRI de 8%. Comme vous le voyez, même en comptant les intérêts,votre investissement a été boosté par le prêt. C'est l'effet de levier.

L'effet de levier est considéré comme un des outils majeurs de la constitution d'un patrimoine, mais cet outil vient avec des risques associés. Le sur-endettement en est un. Mais il faut aussi comprendre que si le rendement est insuffisant ou négatif alors ce sont les pertes qui sont dé-multipliées par l'effet de levier. L'effet de levier augmente le rendement comme il augmente les risques. C'est pourquoi les banques ne prêtent pour ainsi dire jamais de l'argent pour investir dans les actions. Les actions sont déjà un placement risqué, avec l'effet de levier ce risque est démultiplié.

Une autre approche de l'effet de levier.



Cet état de fait n'est toutefois pas rédhibitoire. Voici un papier de recherche édité par la Yale Law School qui pose les bases pour une autre approche du risque. Les auteurs de cette étude ont aussi écrit un livre Lifecicle Investing, que je vous recommande:


Le concept central de cette recherche est celui de capital humain. Dans la première partie de notre vie, de la naissance jusqu'à la fin de nos études, nous ne gagnons pas d'argent. Pourtant même si nous n'avons pas de revenu, cela ne veut pas dire que nous n'acquerrons pas de la valeur. 



Par exemple, obtenir un diplôme, permet de suivre une carrière qui donnera droit à des revenus et des augmentations... Et même sans diplôme, les qualités humaines d'une personne,  pourront lui permettre au cours de sa vie active de générer des revenus croissants.


Au démarrage de notre vie active nous sommes riches de potentiel. Les décisions financières que l'on prend à ce moment doivent se faire à la lumière de ce potentiel de richesse que nous recelons en nous.


Au regard de cette richesse, le risque pris avec l'effet de levier dans les premières années de la vie professionnelle peut être considéré comme négligeable.


L'application pratique de ces considérations est celle-ci: On recommande  en général par exemple d'allouer une part de son capital décroissante aux actions en fonction de l'age. On prend son age et on le retranche a 100. Donc a 30 ans, on doit mettre 70 % de sa richesse dans les actions et 30% en obligations. A 70 ans c'est l'inverse, 30% action , 70% obligation.


Hors à 25 ans, on a beaucoup de capital humain mais pas beaucoup de richesse (sauf exception...) et donc les années ou on devrait le plus investir dans le actions, on a tout simplement pas l'argent pour le faire.


La démarche pris par les chercheurs est la suivante: A 25ans , placer 200% de sa richesse dans les actions, pour ensuite faire decroître progressivement cet part à 100% puis 50% et finalement 0%.


La grande force de ce travail de recherche c'est de démontrer que si l'accés au credit et le coût du crédit sont maitrisé, cette approche n'augmente pas le risque mais le réduit.


Donc jeunes gens, Endettez vous !  (mais en ce moment mieux vaut éviter l'immobilier...)








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