dimanche 20 mai 2012

Immobilier: Le Mur

Les chiffres clés

L'immobilier, le placement préféré des français ! 

Personne n'en doute, l'immobilier est le chemin obligé de la réussite...  Ainsi si en dix ans,le patrimoine des français a doublé ( INSEE: +103% de 1999 à 2009) pour s'élever à 10 000 milliards d'euros, c'est parce qu'il est constitué a plus de 60 % d'immobilier.  Et en douze ans,  de 2000 à fin 2011, l'indice des prix Notaires-INSEE a bondi de 128% !

Dans  le même temps, les revenus des français ne progressaient que de 42,4%. L'écart entre la croissance de leur revenus et la plus-value immobilière a conforté la plupart des ménages français  dans leur choix de l'investissement immobilier en priorité à tout autre.

 

Premier souci : La charge financière de l'accès à l'immobilier de plus en plus sévère.

De fait, la charge financière de l'achat d'un logement pour les primo-accédant, c'est fortement alourdie. Ainsi, sur toute la France, le prix moyen d'un logement rapporté au revenu par ménage est passé d'un coefficient de 2,6 fois en 2000 à 3,8 en 2009 (source CGEDD).

Exprimé en d'autre termes, on obtient:
  • De 2000 à 2009 le taux d'effort des ménages pour l'accès au crédit s'est intensifié. Un logement pour lequel un ménage moyen se serait endetté pour 14 ans en 2000 devra faire l'objet d'un prêt de 24 ans en 2009(INSEE).
  • Le cout de l'emprunt en 2001 s'élevait à 2,75 années de revenus, il 'élève en décembre 2010 à 3,97 années de revenu (source OFMR)
  • En 11 ans, le prix moyens à paris sont passés de  2 887 euros/m2 à 8319 euros/m2. En 2000 en moyenne, 100 000 euros permettaient d'acheter 34,6 m2, fin 2011, ces 100 000 euros ne permettent plus d'acheter que 11.9 m2.
La charge et le coût financier lié à l'investissement immobilier n'ont fait qu'augmenter au cours des dix dernières années. Les conditions favorables du début des année 2000 ont fait place à des conditions beaucoup plus drastiques et les primo-accédants sont de plus en plus  tenus à l'écart de ce marché.  Bien sur, s'il l'on suppose que la hausse des prix de l'immobilier va se poursuivre, cet effort fait toujours sens, mais est-ce bien le cas ?



Le Tunnel de Friggit: Une approche empirique prédictive de l'évolution des prix immobiliers

Les économistes ne s'accordent que sur deux variables pour prédire l'évolution des prix: l'inflation et les revenus des ménages. Encore sont ils divisé sur lequel de ces indicateurs mène réellement les prix. Ce débat est repris ici. Robert Schiller un économiste proéminent au états unis est formel, c'est bien de l'inflation que depend les prix de l'immobilier... Alors qu'en est il ? et bien, sur la dernière décennie, ni l'inflation, ni l'evolution des revenus ne permettent d'expliquer l'evolutiondes prix de l'immobilier. C'est simple, regardez ceci:


 et ca (source: Maison.com):

Et finalement ca (source friggit cgedd)  :

La conclusion: depuis l'année 2000, les prix ne suivent ni l'inflation, ni les revenus. On évoque une bulle immobilière. Le tunnel de Friggit repose sur une relation empirique du ratio entre prix immobiliers et revenu. Entre 1965 et 2000, ce ratio est resté constant à +10%/-10%. La sortie de ce tunnel devrait entrainer une correction pour retourner dans le tunnel. (voir ici pour toute l'analyse).

Cette relation est empirique, néanmoins l'établissement d'un nouveau palier des prix de l'immobilier parait improbable. Les prix vont baisser.

L'immobilier : une source de revenu.

Finalement, abordons un dernier point sur l'immobilier, l'immobilier de rendement locatif. 

Alors que les prix de l'immobilier doublait, les loyers eux croissait de manière nettement moindre. Il en résulte un rendement locatif en baisse quasi généralisée sur toute la France. Cette étude le confirme. Et celle la aussi:

Source les echos/IEIF:

Un retour au rapport de long terme entre le prix de l'immobilier et le revenu des ménages implique une chute des prix de 40 %, soit 7 % par an pendant sept ans.

voila, tout est dit.



3 commentaires:

  1. "Les économistes ne s'accordent que sur deux variables pour prédire l'évolution des prix: l'inflation et les revenus des ménages."

    Ils feraient bien de s'intéresser aussi aux taux directeurs : sans taux bas, impossible d'emprunter un montant élevé sur de longues durées... Si les taux remontent fortement, une baisse rapide sera inévitable !

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  2. Sur le principe, je suis d'accord avec votre analyse. Mais dans la pratique, ce n'est pas toujours le cas. Pour vérifier cela, je vous invite à voir ce document pdf

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  3. Compte tenu du très faible rendement locatif qu'offre aujourd'hui l'immobilier locatif résidentiel on peut plus parler de spéculation (= je compte sur la plus-value à la revente) que d'investissement (= je compte sur les revenus du bien).

    Or dans le contexte présenté par cet article, on voit bien que ça ne semble pas tenable... Le pierre est souvent vue comme une "valeur refuge", mais à mon avis il y a beaucoup de "spéculateurs" qui vont se mordre les doigts dans quelques années malheureusement.

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