Immobilier: Les rats quittent le navire

Bienvenue sur ce site!

Voici quelques articles en lien avec l'immobilier que je porte à votre attention:

Tendances:

• Lien: Baromètre MeilleursAgents.com pour le mois de Juin 2012 
• Immobilier: sale climat en ile-de-france
• Encadrement des loyers
• Immobilier: Les rats quittent le navire
• Immobilier: Le Mur  

 

Recherche de biens immobiliers:

• A la recherche du bien parfait
• Immobilier: Des annonces ahurissantes...

Analyses de fond:

• Les placement immobiliers: les mythes de la rentabilité
• La misère des primo accédants
   

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Les grands investisseurs du monde immobilier se retirent du marché

Au cours du premier trimestre 2012, BNP Paribas s'est séparé d'une partie de ses parts dans la foncière cotée Klépierre pour 2.87 million d'euros.  Le 24 avril, on apprenait que la société d'investissement EURAZEO étudiait la session de sa financière cotée ANF, opération qui était confiée à la banque Lazard. Idem , Le 10 mai, c'est au tour de Groupama d'annoncer la vente de son immeuble des Champs Élysées dont le locataire actuel est Virgin Megastore.

Cette vague de sessions, qui répond aux besoins d'entreprises en difficulté, ne doit pas occulter le fait que partout en France les entreprises se délaissent de leur patrimoine immobilier. Ces ventes forcées, ou d'opportunité, ne peuvent qu'avoir un impact négatif sur les prix de l'immobilier. Sur l'immobilier commercial d'abord dont les SCPI sont remplies, mais aussi sur l'immobilier résidentiel, car les bureaux peuvent aisément être reconvertis en logements quand leur rendement est aussi bas.

Pareillement, les grands réseaux immobiliers se montrent peu encourageants sur les perspectives de l'immobilier. La FNAIM et Standard's and Poor envisagent des baisses de 5 à 10 % pour l'année 2012. Dans des volumes en baisse, qui rappelle les conditions de la crise de 1991,  les acheteurs prennent plus de temps pour acheter, quand ils l'envisagent encore !

Mais l'élément déterminant de 2012, sera l'arrivée à l'échéance des dispositifs Robien, et Borloo. Ces dispositifs créés en 2003 sont assortis d'un engagement de location de 9 ans. Dés maintenant, les propriétaires de logements Robien peuvent vendre sans encourir de pénalité.  Les propriétaires, qui ont investi dans ces dispositifs ont acheté trop cher, dans des zones isolées et se sont retrouvés sans locataire pendant de longues périodes.

 Ci-dessous, le témoignage d'un couple ayant acheté du robien, glané sur un forum et qui se passe de commentaire...

Bonjour,
J'ai acheté avec mon ex mari un appartement ROBIEN (maintenant Loi Scellier) en 2004 et il nous a été livré en mai 2005. C'est un T2 Bis situé à Aucamville (Banlieue de Toulouse).
Suite à mon divorce en 2007, j'ai gardé ce Robien (bien m'en a pris..) que je rembourse 869 euros /mois (prêt) , 57 euros/mois (impôts fonciers), et 54 euros/mois (assurance). Soit environ 1000 euros/mois. En 7 ans, je suis restée plus de 3 ans (en cumulé) sans locataire, donc sans revenu si ce n'est la vacance locative lorsqu'elle est mis en place au bout de 45 jours après constat et qu'elle est payée 3 mois après ces fameux 45 jours.(Vous restez 4 mois sans AUCUN revenu).
J'ai décidé de vendre cet appartement après 9 ans de galère à l'été 2014 afin d'éviter de payer des pénalités auprès de ma banque et des remboursements d'impôts.[...]

Et oui, 9 ans, c'est long...

et on peut même écrire un blog entier sur la question !

Dans quelques mois, le marché immobilier va être rempli d'investisseurs souhaitant vendre à tout prix leur piètre bien locatif, dont ils n'auront finalement pas tellement profité du cadeau fiscal. Quel effet sur les prix ? Sans cadeau fiscal, mal placés, mal construits parfois, et sans locataires, autant dire que ces logements vont êtres vendus avec une décote...

George Acs: Making leverage your friend

George Acs, un blogger americain, a publié un long article sur ses pertes au cours du crash de 1987. Lisez-le, ça parle d'effet de levier et d'appel de marge et des jours noirs des marchés financiers.

Les dépenses de statut

La folie des grandeurs

Le Monde a fait un long article sur Stéphane Courbit, intitulé: Et le yacht de Stéphane Courbit sombra...

C'est l'histoire d'un jeune homme de province issu d'un milieu modeste, qui réussit. Qui s'entoure de tout les attributs de la richesse: yacht, chalets, voitures de sport, vêtements de couturiers et meubles de designer...

La question est: Est-ce que c'est ce que Stéphane Courbit à toujours désiré,  ou est-ce qu'il s'agit de dépenses qui visent à le faire accepter par ses amis ? S'agit-il d'une dépense de jalousie ? D'une façon de s'affirmer dans le monde ?

Pour décrire ce type d'achats, qui sont liés à la pression sociale sur les individus, on parle de dépense de statut.

Les dépenses de statut ne sont pas un phénomène nouveau, et sont connues des sociologues depuis 1899, année ou Thorstein Veblen parle de 'consommation ostentatoire' pour décrire ces phénomènes. Derrière ces considérations, les chercheurs cherche à comprendre la motivation des acheteurs. Un domaine qui intéresse aussi bien les sociologues que les industriels.

La fin des actions

La fuite des investisseurs des marchés d'actions

Un nouvel article du Financial Times fait le point sur l'avenir des marchés actions, sous le titre Markets : Out Of Stocks (Ou essayez ici). 

Les marchés actions et l'évolution de l'equity premium.

Cet désaffection nouvelle des investisseurs pour les actions fait pourtant le contrepoint de l'opinion de la plupart des économistes. Tous arrivent au même conclusions: sur le long terme, les actions constituent le meilleur placement.

La logique: Les actions sont des placements plus risqués que les obligations. Comme à risque équivalent, un investisseur rationnel va toujours préférer le placement le moins risqué, et bien les actions se doivent d'avoir un rendement plus haut que les obligations. La différence de rendement est appelée equity premium. C'est une prime de risque associée au actions.

EEPE

EEPE

L'EEPE ou Expected Effective Positive Exposure est une mesure de l'exposition future d'un portefeuille de produits dérivés au risque de défaut.

Une exposition c'est, pour un portefeuille donné, la somme qui serait perdue si une ou plusieurs contreparties faisaient défaut. A noter que quand un défaut se produit, le processus de liquidation judiciaire permet aux créanciers de récupérer une part de leur créances.  Cette part, le ratio  de récupération, est appelé recovery rate(R), et les expositions sont toujours calculées avec R=0.

Les expositions peuvent être exprimées pour un portefeuille, ou pour toutes les transactions liées à une contrepartie. On parle alors de l'exposition à Deutshe bank ou à la dette grecque.

La seule exposition qui peut-être connue avec certitude est l'exposition courante instantannée, qui correspond  à la valeur de marché courante du portefeuille. Pour les expositions futures, on doit travailler avec des probabilités, car l'exposition est dépendante des conditions de marché. On parle alors de Potential Future Exposure (PFE). On l'écrit E(t).

Accumulation de richesse

The Millionaire Next Door: The Surprising Secrets of America's Wealthy  est un livre écrit en 1996 qui parle des caractéristiques des individus ayant réussi à se constituer une richesse, un capital, conséquents.

J'ai déjà parlé de l'accumulation de richesse et de ses paramètres techniques ici , Ce livre s’intéresse aux décisions qui fondent l'enrichissement d'un point de vue sociologique et statistique.


Ce que les auteurs en tirent:

Diversifiez !

401K flickr creative commons

Ne mettez pas tout vos œufs dans le même panier !

 

Si j'ai un conseil à faire passer, c'est bien de diversifier vos placements. Seulement voila, il y a les diversifications évidentes, et celle qui ne le sont pas. Passons les en revue.

Ne misez pas que sur un seul pays.

 

La premier conseil est peut-être le moins évident. Ne misez pas tout sur votre pays. La plupart de investisseurs dans le monde sont trop lié à un pays, à un espace économique. Vous n'achetez que des actions françaises ? La crise de la zone euro ne va pas vous rater ! Si vous aviez des actions canadiennes, australiennes ou allemandes vous auriez peut-être traversé la crise sans encombre.

Misez sur des pays lointains. Vous trouverez des fonds et de Tracker/ETF pour toutes les régions du monde et pour tout les pays. Vous revenez d'un voyage dans un pays d’Asie ? Vous êtes frappé par le dynamisme de ses habitants. Ne vous posez pas de question... misez sur ça ou ça.

Essayez de bien équilibrer selon vos préférences les pays émergents et les pays développés. Misez sur le futur mais n'oubliez pas que certains pays défient les crises et les guerres.

Immobilier: Le Mur

Les chiffres clés

L'immobilier, le placement préféré des français ! 

Personne n'en doute, l'immobilier est le chemin obligé de la réussite...  Ainsi si en dix ans,le patrimoine des français a doublé ( INSEE: +103% de 1999 à 2009) pour s'élever à 10 000 milliards d'euros, c'est parce qu'il est constitué a plus de 60 % d'immobilier.  Et en douze ans,  de 2000 à fin 2011, l'indice des prix Notaires-INSEE a bondi de 128% !

Dans  le même temps, les revenus des français ne progressaient que de 42,4%. L'écart entre la croissance de leur revenus et la plus-value immobilière a conforté la plupart des ménages français  dans leur choix de l'investissement immobilier en priorité à tout autre.

 

Premier souci : La charge financière de l'accès à l'immobilier de plus en plus sévère.

De fait, la charge financière de l'achat d'un logement pour les primo-accédant, c'est fortement alourdie. Ainsi, sur toute la France, le prix moyen d'un logement rapporté au revenu par ménage est passé d'un coefficient de 2,6 fois en 2000 à 3,8 en 2009 (source CGEDD).

Exprimé en d'autre termes, on obtient:

• De 2000 à 2009 le taux d'effort des ménages pour l'accès au crédit s'est intensifié. Un logement pour lequel un ménage moyen se serait endetté pour 14 ans en 2000 devra faire l'objet d'un prêt de 24 ans en 2009(INSEE).
• Le cout de l'emprunt en 2001 s'élevait à 2,75 années de revenus, il 'élève en décembre 2010 à 3,97 années de revenu (source OFMR)
• En 11 ans, le prix moyens à paris sont passés de  2 887 euros/m2 à 8319 euros/m2. En 2000 en moyenne, 100 000 euros permettaient d'acheter 34,6 m2, fin 2011, ces 100 000 euros ne permettent plus d'acheter que 11.9 m2.

La charge et le coût financier lié à l'investissement immobilier n'ont fait qu'augmenter au cours des dix dernières années. Les conditions favorables du début des année 2000 ont fait place à des conditions beaucoup plus drastiques et les primo-accédants sont de plus en plus  tenus à l'écart de ce marché.  Bien sur, s'il l'on suppose que la hausse des prix de l'immobilier va se poursuivre, cet effort fait toujours sens, mais est-ce bien le cas ?

Les options LEAP: Une source de levier bon marché ?

Les Options: Un choix judicieux ?

Les options sont des contrats donnant le droit et non l'obligation d'acheter un actif donné (le sous jacent) pour un prix donné (le strike) et  à une échéance donnée.

Les options sont utilisé pour tout un tas d'usages de la spéculation, à l'arbitrage et au hedging. Les plus connues du grand public sont les stock options consentis aux dirigeants d'une entreprise pour les motiver au succès de l'entreprise.

Les Options ne sont pas un pari gagnant (en general) !

Les options sont des produits financiers doté d'un effet de levier. c'est a dire qu'ils amplifient les mouvements à la hausse et à la baisse de l'actif sous-jacent (par exemple option sur indice CAC 40). Dans la pratique, cet effet de levier a un effet désastreux sur les investisseurs individuels. Les résultats de l'étude Option Trading and Individual Investor Performance font apparaître que:

•  Les investisseurs qui achètent des options sous performent en moyenne les autres investisseurs de 1% par mois en brut ! Net de frais, cela correspond à 2,75% de décalage par rapport aux autres populations d'investisseurs. Par mois!
• Le rendement des portefeuilles d'option des 30% de meilleurs investisseurs est proche de 0. 
• Pour les investisseurs qui sont dans le dernier décile en terme de performance, le rendement mensuel est de -4.91 % soit une perte annuelle d'a peu prés 50%!

Cet étude ne permet pas de dire que personne n'a jamais fait d'argent avec des options. Ce qu'elle montre c'est que beaucoup de gens s'y aventurent a tort, et perdent beaucoup d'argent. C'est pourquoi, il faut aborder les options avec une grande circonspection en tant qu'investisseur individuel.

Net Asset Value

© Nezezon | Stock Free Images

Olivier tient un blog intéressant ici  sur son approche patrimoniale. dans un de ses anciens posts, il a publié un graphique correspondant a l'évolution de ce que dans le monde anglo-saxon on appelle la Net Asset Value.


C'est le montant qui correspond a la valeur de marché de tous les actifs moins le passif.


Comme olivier, je trouve que c'est un outil de valeur pour voir comment mes placements évoluent. Je vous donne donc ma version de cette courbe sur les deux précédentes années

Effet de levier: Une autre approche.

Yale Law School ((c) wikimedia commons)

Effet de levier: risques et avantages.

Imaginons que vous venez de faire votre premier investissement locatif. Vous avez acheté un studio et vous vous proposez de le louer pour en tirer un revenu locatif.

Pour simplifier, mettons que vous payez cet investissement 100 000 euros. Chaque année vous percevez 500 euros net de charges et d'impot par mois au titre des loyers perçus.

Assez instinctivement votre taux de rendement sera  TRI= 12x500/100 000=  6%.

Toutefois, sans m'avancer, il est peu probable que vous avanciez la somme de 100k de votre poche, car il y mieux a faire.

Supposons maintenant que vous empruntiez 50 % de cette somme auprès de votre banque préférée. Vous empruntez 50k euros au taux de 4%. Pour simplifier le calcul mettons que ce prêt est un prêt in fine, ou vous payez les interets uniquement pendant la vie du prêt, et le principal de 50k au terme du prêt. Ce prêt a un taux de 4%.

Chaque année vous paierez (50k*4%)=2k au titre des intérêts et recevrez 6k de loyer. Chaque année , vous aurez reçu pour vos 50k, 6-2=4k soit un  TRI de 8%. Comme vous le voyez, même en comptant les intérêts,votre investissement a été boosté par le prêt. C'est l'effet de levier.

L'effet de levier est considéré comme un des outils majeurs de la constitution d'un patrimoine, mais cet outil vient avec des risques associés. Le sur-endettement en est un. Mais il faut aussi comprendre que si le rendement est insuffisant ou négatif alors ce sont les pertes qui sont dé-multipliées par l'effet de levier. L'effet de levier augmente le rendement comme il augmente les risques. C'est pourquoi les banques ne prêtent pour ainsi dire jamais de l'argent pour investir dans les actions. Les actions sont déjà un placement risqué, avec l'effet de levier ce risque est démultiplié.

Une autre approche de l'effet de levier.

Cet état de fait n'est toutefois pas rédhibitoire. Voici un papier de recherche édité par la Yale Law School qui pose les bases pour une autre approche du risque. Les auteurs de cette étude ont aussi écrit un livre Lifecicle Investing, que je vous recommande:

Le concept central de cette recherche est celui de capital humain. Dans la première partie de notre vie, de la naissance jusqu'à la fin de nos études, nous ne gagnons pas d'argent. Pourtant même si nous n'avons pas de revenu, cela ne veut pas dire que nous n'acquerrons pas de la valeur. 

JP Morgan Chase: La Chute

JP Morgan(life-libre de droit)

Cet article fait partie d'une série sur l'évaluation du risque financier. Il précède les articles sur la CVA et sur l'EEPE.



Voila, c'est fait, après Lehman, Bear stearns, LCTBM, la Société générale, c'est au tour de JP Morgan de tomber.

Faut-il s'en étonner ? La prise de risque est le cœur de métier de la banque d'investissement. Sans risque pas de rendement... Mais qui dit risque, dit gestion du risque.

Les Inventeurs de la VaR.

 

Il faut dire que JP Morgan a, ou plutôt avait, une solide réputation dans le monde du risque. C'est la banque qui a inventé la VaR ou Value at Risk. Revenons en 1994.


A cette époque, les banques disposaient déjà d'instances de validation du niveau de risque, les Risk Management Committees. Tous les jours, à 16h15, les experts-risque devaient faire parvenir un rapport donnant l'état des risques pris par la banque.

Ils étaient modélisés par des indicateurs appelés les Greeks (delta,gamma,rho,etc..). Or, Ces indicateurs complexes rendaient l'évaluation du risque un vrai cauchemar.

Le directeur du risque de la banque, Dennis Weatherstone, avait alors exigé une mesure simple du risque. " Dites moi ce que je risque de perdre !". C'est ainsi qu'est né la VaR, comme la mesure la plus simple du risque financier, plus simple encore que la volatilité, car la VaR est un montant exprimé dans la devise de votre choix: c'est le montant que l'on serait amené a perdre dans des conditions extrêmes mais probables.

De manière plus formelle, en voici la définition:

La VaR V est le montant des pertes dont on est sûr a X % qu'il ne sera pas dépassé sur une période T